Что делать если ипотекой завладели коллекторы (банк)

Известно, что в случае долгов по кредиту банк может удовлетворить свои требования за счет недвижимости, переданной в ипотеку.

Однако, большое заблуждение, что лишится ипотечного имущества можно только посредством судебной процедуры. Существуют и более простые способы его отбора. Один из них – процедура внесудебного урегулирования.

В тоже время, не все банки желают учувствовать в таких процессах с должниками. Это вредить их репутации. Они часто передают задолженность факторинговым/коллекторским компаниям. Которые уже и начинают забирать имущество у должников.

Если все упростить, то суть внесудебного урегулирования состоит в перерегистрации государственным регистратором (сейчас их полномочия могут выполнять и нотариусы) ипотечного имущества с должника на кредитора (коллектора/банка).

Не надо судов, не надо длительных процессов. Необходимо только прийти к государственному регистратору с договором, подтвердить заложенность у должника и все, имущество сразу переходит к коллектору.

Зачастую бывшие собственники узнают об этом, когда имущество уже несколько раз перепродано и их приходят выселять.

Однако, не все так печально. Существуют четкие предписания, которые коллекторы должны выполнять.

Требования, которые должны выполнятся/учитываться коллекторскими/финансовыми компаниями и банками при перерегистрации на себя ипотечного имущества в ходе внесудебного урегулирования.  

Отметим, что названные субъекты в попытках быстрей получить прибыль часто идут на нарушения указанных положений.

  1. Необходимо чтоб должник был уведомлен о нарушении договора (наличии задолженности) и получил требование ипотекодержателя (кредитора) о погашении долга.

На устранении нарушений у ипотекодателя (должника) должно быть не менее 30 дней.

Понимая, что должник может, используя законные инструменты, не дать возможности забрать у него ипотечное имущество, коллекторы просто не отправляют такие письма или посылают их по ошибочным адресам и т.д. Когда почта присылает им уведомление «письмо возвращено по окончанию строка сбережения» следует регистрация прав на ипотечное имущество за коллектором.

Такие действия явно незаконные. Их очень трудно отследить, что создает серьезные трудности.

  1. Законом установлен мораторий на удовлетворение требований кредиторов по ипотечным договорами.

Запрет распространяется на жилые помещения (недостроенные жилые помещения). Установлены определенные ограничения по площади этих объектов (140 – квартира, 250 – дома). Все что больше под мораторий не подпадает. Пока он действует до 21.02.2021 года. Мораторий не распространяется на граждан других государств (только граждан Украины).

Однако, коллекторы считают, что мораторий это только для принудительного взыскания, а внесудебный порядок – это по соглашению сторон. Судебная практика в этом вопросе неоднозначная. Существуют решения как в пользу должников, так и кредиторов.

  1. Невозможно провесит перерегистрацию ипотечного имущества если уже существуют судебное решение о взыскании задолженности по кредиту.

Это устоявшаяся практика Верховного Суда Украины. Если кредитор подает иск о взыскании всей сумы кредита и по этому иску выносится решение, то после него уже начислять проценты, штрафы по кредитному договору, а также перерегистрировать ипотечное имущество запрещено.

С момента появления такого решения суда считается, что договор прекратил свое действие.

  1. Если кредит полностью погашен – взыскание (перерегистрация ипотечного имущество) не допускается.

Дико, но коллекторские компании не останавливаются даже если уже нет задолженности по кредиту.

По общему правилу, в течение 14 дней после полного погашения кредита, кредитор (ипотекодержатель) должен обратиться к государственному регистратору с заявлением о прекращении ипотеки (убрать обременения из реестра недвижимости).

Коллекторские/финансовые компании не следуют таким предписаниям. Подают договор потеки (который уже должен быть ими прекращен) «своему» нотариусу и перерегистрируют на себя недвижимость.

Это незаконно, но пока все это будет доказано, имущество уже уйдет третьим лицам. Забрать его будет делом времени и значительных затрат.

Наш совет – если закрыли кредит инициируйте самостоятельно процедуру прекращения ипотеки.

  1. Наличие зарегистрированных в квартире/доме несовершеннолетних детей не дает возможности реализовывать/перерегистрировать ипотечное имущество.

Это требование иногда не замечается «прикормленными» нотариусами.

  1. Проведение оценки ипотечного имущества перед его перерегистрацией.

В попытке все сделать быстро и без лишнего шума, коллекторы/финансовые/факторинговые компании просто не заказывают независимую оценку. Ее отсутствие – 100% основание для признания перерегистрации ипотеки незаконной.

        7. Несоблюдение условий кредитного договора относительно внесудебного урегулирования ипотечных вопросов и процедуры перехода прав на ипотечное имущество к кредитору.

Как мы уже писали, договора заключаются банками, а потом они передают права требования по ним коллекторам.

Но договора могут быть лояльными по отношению к должникам, содержать детально регламентированный и сложный переход добровольной передачи имущества от должника к кредитору.

Когда коллекторы покупают задолженность у банков, они уже связанны этими требованиями и не могут их изменять. По этой причине они их просто не замечают или трактуют по-своему.

Однако здесь универсальных рекомендаций дать невозможно. Только одну – если попали в ситуацию, когда на ваше ипотечное имущество право собственности было перерегистрировано на ипотекадеражателя (кредитора), – внимательно читай договор.

Резюме от адвокатов по ипотечным спорам.

  • Отметим, если Вы быстро узнали, что Вашим имуществом уже владеет кредитор (до его перепродажи) – это хороший результата. Вы сможете его вернуть, обжаловав в суд действия коллектора.
  • Если прошло, много временя и имущество перепродано – все становится сложней. Это больше денег, судебных процессу и рисков потерять недвижимость.

По всем вопросом связанными с ипотечными судебными разбирательствами Вы можете обратиться к нашим адвокатам по телефону 044-503-54-19 или посетить наш офис. Если у Вас остались вопросы – заполните форму ниже, мы Вам ответим.

У вас появились вопросы?

Давайте обсудим. Подумаем. Сделаем!