Отбирают ипотеку? Как признать исполнительную надпись нотариуса незаконной.

Получили постановление об открытии исполнительного производства? Узнали, что нотариус обратил взыскание на Вашу ипотечную недвижимость? Имущество выставлено на торги?

В таких случаях потребуется незамедлительная реакция. Если упустить момент можно лишиться своей недвижимости. И потом, очень долго и дорого «разворачивать» ситуацию назад и пытаться вернуть квартиру/дом или коммерческий объект.

Банки, финансовые компании, коллекторы часто используют аффилированных с ними нотариусов с целью завладеть ипотечной недвижимостью. Их исполнительная надпись позволяет обходить длительные судебные процедуры. Это существенно экономит им время и деньги. Легкость этого пути заставляет их идти на нарушения закона.

Исполнительна надпись – не приговор. Может использоваться только тогда, когда требования бесспорные, т.е. совсем не оспариваются должником. Нотариус не рассматривает дело и не дает оценку Вашей задолженности. Он получает от кредитора (банка, финансовой компании, коллекторской компании) документы, проверяет их полноту и, если все присутствует, ставит исполнительную надпись.

Требования, которым должна соответствовать исполнительная надпись чтоб быть законной.

  1. Задолженность по кредитному договору (который обеспечен ипотекой) должна быть бесспорной.

Здесь нужно выделить два ключевых момента.

  • задолженность должна подтверждаться надлежащими документами.

Это должны быть не банковские документы (справка по задолженности по договору и т.д.), а исключительно бухгалтерские (договора, квитанции, платежные поручения, чеки и т.д.). Указанные документы должны свидетельствовать о выдачу денежных средств (кредита), размере кредита, оплаты, суммы задолженности.

  • должны быть документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо возражений со стороны должника.

Т.е. из документов должно следовать, что должник знает сумму задолженности и полностью, без возражений и оговором, с ней согласен. Должник должен полностью признать свой долг.

Если сумма долга не согласована/оспаривается должником, то исполнительная надпись не может быть совершена. И не важно в каком размере долг оспариваются. Если должник не признает хотя 1 грн. из долга в 1.000.000,00 грн., это значит, что он не согласен со всем долгом, и нотариус уже не может взыскивать задолженность.

  1. Должны быть доказательства отправки требования о погашении долга (уведомления о взыскании предмета ипотеки) должнику.

Банки и Финансовые компании знают и умышлено нарушают это условие. До того, как нотариус поставит исполнительную надпись, он должен убедиться в том, что должника известили о наличии задолженности (нарушении ипотечного договора).

Исполнительна надпись может быть поставлена только при одном условии. Нотариусу предоставлены доказательства того, что с момента отправки соответствующего письма должнику прошло более 30 дней.

Если такое письмо не отправлялось – совершать исполнительную надпись нельзя.

Если на письмо получен ответ о непризнании долга/о частичном несогласии с долгом – совершать исполнительную надпись нельзя.

  1. Нотариус может взыскать ипотечное имущество только в случае, если со дня возникновения права на взыскание прошло не более 3 лет.

Рассмотрим два требования законодательства, которые банки и финансовые компании/коллекторы часто пытаются нарушать.

Первое. 3-х летний срок применяется не ко всему договору, а к конкретному неуплаченному платежу за конкретный период. Так, если вы не заплатили платеж за март 2015 года, а весь кредитный договор действуют до сентябрь 2019 года, то пресекательный срок, после которого с должника нотариус не может взыскать задолженность за март 2015 – это март 2018 года. Далее – только в судебном порядке.

    Нарушение: нотариусы обращают взыскание на ипотеку в 2020 году по долгу, возникшему в марте 2017, исчисляя 3-х летний срок с сентября 2019 года (с момента окончания всего договора).

Второе. Взыскание задолженности после того, как она была взыскана в судебном порядке, не допускается.

Пример. Банк «А» в 2015 году получил решение суда о взыскании задолженности по кредитному договору, который был заключен на срок с 2010 по 2020. Задолженность была взыскана по тем основаниям, что должник с 2015 года перестал оплачивать регулярные платежи.

В тоже врем, уже в 2020 году банк снова пытается взыскать задолженность с 2015 года по 2020 год на основании исполнительной надписи нотариуса. Это неправомерно. С момента принятия судом решения в 2015 году договор считается прекращенным (по решению суда взыскивается вся сумма выданного кредита, пеня и штрафы).

Нотариус не уполномочен в таком случае взыскивать задолженность и ипотечное имущество.

  1. Договор, на основании которого делается исполнительная надпись, должен быть заключен в нотариальной форме.

Чаше всего кредитные договора (которые обеспечены ипотекою) заключаются в простой письменной форме. В такой ситуации исполнительную надпись нотариус совершать не имеет права.

Следует отметить, что существовал период, когда законодательств разрешало нотариусам ставить исполнительную надпись на не нотариальных договорах. Но это норма была признана судом незаконной.

Не смотре на это, коллекторы часто забывают про этот важный момент.

Как остановить взыскание недвижимости по исполнительной надписи нотариуса.

Существует только один действенный путь – обратится с исковым заявлением в суд о признании исполнительной надписи нотариуса незаконной. Параллельно необходимо заявить ходатайство об аресте ипотечного имущества, чтоб его банк или финансовая/коллекторская компания не могла реализовать третьим лицам. Это существенно усложнит возврат объекта недвижимости.

По всем вопросам, связанным с ипотечным имуществом (анализ договоров ипотеки, прекращения поручительства, признании ипотеки недействительными, споры с банками и т.д.) Вы можете обратиться к адвокатам юридической компании «Shablin Consulting» по телефону 044-503-54-19 или посетить наш офис.

У вас появились вопросы?

Давайте обсудим. Подумаем. Сделаем!