Как проверить землю перед покупкой в Украине

Покупка земли — это ответственная процедура. Безрассудство может привести к потери денег, ненужным судебным спорам, конфликтам со смежными землепользователям и т.д. Чтоб убедится в этом достаточно открыть судебный реестр. Там огромное количество судебных дел, связанных с земельными спорами. Кроме того, информация о крупных земельных аферах то и дело попадает в СМИ. Многих неприятностей можно было бы избежать, если проверить землю перед покупкой.

В данной статье юристы компании «Shablin Consulting» расскажут о том, на что необходимо обратить внимание при приобретении земли.

  1. Проверка документов на землю.

Основным документом в Украине на землю до 2013 годя являлся государственный акт на право собственности земли (госакт). После — выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущества.

В далеком 1991 году каждый гражданин Украины получил право на приватизацию земли. В результате приватизации лицу выдавался госакт. Этот документ подтверждает право собственности на землю. В нем содержится основные данные об участке (площадь, границы, смежные землепользователи, кадастровый номер, целевое назначение и т.д.).

Если участок продается впервые после приватизации, мы рекомендуем требовать у собственника проект отвода земельного участка. В нем зафиксированы основные моменты приватизации (согласования с государственными органами и т.д.). Особенно это актуально, если приобретается земельный участок, который находится около водных объектов (речек, водоемов, ставков и т.д.) или прилегает к лесу.

  1. Проверка целевого назначения земельного участка.

Крайне важный момент. О него зависит то, каким образом можно использовать земельный участок.

Целевое назначение «земли жилой и общественной застройки» — позволяет строить дом (малоэтажный или многоэтажный). Если Вы планируете возвести высотку, то обязательным моментом является проверка наличия градостроительный ограничений.

При наличие целевого назначения «для ведения личного сельского хозяйства» землю для строительства полноценного жилого дома использовать невозможно. Максимум – постройка садового домика.

  1. Проверка расположения земельного участка.

Ранее с этим вопросом было связано много мошенничества. Покупателям показывали один участок, а продавали другой. В госакте указывался кадастровый номер, но точно его определить на местности было сложно. Этим пользовались «черные» земельные риелторы.

После того, как данные государственного земельного кадастра сделали открытыми, такой вид мошенничества исчез.

Любой гражданин может проверить расположение земельного участка на публичной кадастровой карте Украины. Там отображается расположение участка с привязкой к карте местности.

Перед покупкой необходимо посетить земельный участок. Это нужно для многих целей. Допустим, понять не выходят ли границы его застройки за его реальные размеры, не граничит ли земельных участок с определенными объектами (газопроводами, линями ЛЭП, природоохранными территориями). Такое соседство может затруднить его использование.

Если земельный участок окружен обустроенными территориями (дома, пром. зона и т.д.), то лучше проверить соответствие его кадастровых границ реальным. В практике бывают случаи, когда часть Вашего земельного участка будет уже занята соседями, что в будущем может повлечь ненужные разбирательства.

  1. Проверка готовности документов для продажи земельного участка.

До проведения сделки покупатель должен предоставить:

  • госакт на землю;
  • договор, на основании которого приобретена земля (при наличии);
  • экспертную оценку земельного участка;
  • выписку из реестра об отсутствии обременений (арестов и т.д.).

Это базовый пакет документов. Он позволяет начать более глубокую проверку земельного участка.

  1. Проверка личности продавца земельного участка.

Этот часто упускается при проверке земли. В тоже время, если продавец состоит в браке, то законодательство требует нотариального согласия на продажу земли от супруга. Если его не получить, то в дальнейшем сделка может быть оспорена в суде.

Необходимо проверить не является ли продавец должником банка. Выяснить существуют ли в отношении него исполнительные производства.

Если продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя необходимо уточнить есть ли у него не погашенные обязательства по налогам. Если они существуют, то на землю может быть наложен налоговый залог. Это будет проблемой для покупателя.

Часто землю продают посредники по нотариальной доверенности от собственника. Мы рекомендуем настаивать на присутствии при сделке реального владельца. Это поможет избежать в будущем лишних трудностей.

Если приобретается земля у юридического лица или физического лица-предпринимателя, то дополнительно необходимо проверить данные о продавце на инспекционном портале (узнать обо всех проверках, проведенных государственными органами).

  1. Проверка земельного участка через судебные реестры.

Это обязательно. В нашей практике встречались случаи, когда земельный участок не был под арестом, однако законность его приобретения оспаривалась прокуратурой или другими лицами в суде.

Наличие судебных дел не свидетельство того, что права на землю были приобретены покупателем незаконно. Однако это означает, что участок является проблемным. Указанное должно влиять на его стоимость и другие условия продажи.

Наши юристы имеют практику сопровождения сделок со «сложными» участками. После анализа правовой ситуации определяется уровень рискованности актива.  Для клиента разрабатывается «дорожная карта» выхода из кризисной ситуации и ориентировочный бюджет.

  1. На какие земельные участки следует обратить особое внимание.

Есть категории земель, которые в Украине не могут быть проданы. К ним относятся земли с целевым назначением «для ведения товарного сельскохозяйственного производства», а также земли выделенные как паи.

Если с первыми все ясно, целевое использование указывается в реестре, то с паями сложней. Для того чтоб выяснить этот момент необходимо обратится до соответствующего органа местного самоуправления (по месту расположения участка). Данный орган выдает соответствующую справку о том, что земля не является паем.

Нечистые на руку дельцы часто предлагают передать им часть денег до продажи с целью решения вопроса с изменением целевого назначения таких земельных участков. Это лож. Закон запрещает изменять целевое назначение таких земельных участков.

Если у Вас возникли вопросы, заполните форму ниже или позвоните 044-503-54-19. Наши юристы обязательно дадут Вам ответ.

У вас появились вопросы?

Давайте обсудим. Подумаем. Сделаем!