Отменяют Декларацию готовности объекта к эксплуатации? 5 шагов успешной борьбы.

Тысячи застройщиков в стране ежегодно сталкиваются с проблемой безосновательной отмены деклараций на начало строительных работ и готовности объекта к эксплуатации.

После чего появляются сложности с регистрацией права собственности на недвижимость, и как следствие с продажей или эксплуатаций построенных объектов.

Существуют и позитивные моменты – с 01.06.2020 ГАСК утратил право проводить такие отмены собственными приказами. Теперь необходимо подавать в суд на застройщика чтоб аннулировать декларацию. Это заметно поубавило инициативы у контролеров.

Если Вы все же столкнулись с «инспекционной атакой» ГАСК (теперь – Государственной инспекцией градостроительства или ГИГ Украины), необходим понимать ключевые «пробелы» в позиции надзорного органа. Это поможет правильно выстроить свою защиту.

Данные рекомендации мы приводим, основываясь на собственном опыты и на глубоком анализе судебных решений, размещенных в открытом доступе.

  1. Проверяем на основании чего издан приказ ГАСК об отмене Декларации.

Нередко органы ГАСК не утруждают себя проведением проверок застройщика, а отменяют декларацию на начало строительных работ / готовности объекта к эксплуатации на основании обращений других государственных органов.

Чаше всего такие «жалобы» поступают от прокуратуры, СБУ,  Держгеокадаста. Указанные органы направляют в ГАСК сведения о нарушениях градостроительного законодательства, прилагают всякого рода пояснения очевидцев, схемы и другие документы.

В тоже время, чтоб применить меры воздействия ГАСК обязан самостоятельно провести проверку и установить нарушения (составить акт проверки). Всякого рода информации, даже написанные прокуратурой или СБУ, не могут заменять этой процедуры.

Приказ об отмене Декларации без проверки – грубое нарушение законодательства.

  1. Проверяем что послужило основанием для проведения органами ГАСК проверки.

Если нарушения, из-за которых отменена декларация на начало строительных работа / готовности объекта к эксплуатации, установлены проверкой ГАСК, необходимо изучить причины и процедуру такой проверки.

Существуют плановые и внеплановые проверки. У каждой свой, установленный законом, алгоритм проведения. Где-то должен быть план, где-то согласование с органами Державной регуляторной службы Украины и т.д. Это все определяется специальными нормативными актами. Их нарушения – основания для отмены мер реагирования ГАСК.

  1. Проверяем достоверность информации в акте проверки и приказе ГАСК.

Квалификация сотрудников ГАСК как правило очень низкая. Люди там работает не за идею, у них другие мотивы. Эти мотивы не требуют от них профессионализма, но обязывают к применению большего числа санкций.

При такой ситуации качество составляемых сотрудниками ГАСК документов очень низкая. Этим необходимо пользоваться. Не единичные случаи, когда в приказе об отмене декларации указываются документы с перепутанными номерами и датами, без описания сути установленных нарушений и т.д.

Каждое такое нарушение может быть основанием для оспаривания приказа ГАСК об отмене Декларации.

Если на основании такого акта уже ГИГ Украины оспорит в суде декларацию застройщика – это повод отказать в иске.

  1. Отмена декларации возможно только в четко установленных случаях. Проверяем.

Законом конкретно установлен перечень оснований для отмены Декларации о начале строительных работ/о готовности объекта к эксплуатации. Все эти случаи должны быть связаны с фактом самовольного строительства и не подлежат расширенному толкованию.

Приведем их дословно:

  1. строительство осуществляется на земельном участке, не отведенном для этих целей;
  2. строительство осуществляется при отсутствии документа, который дает право выполнять строительные работы;
  3. строительство осуществляется при отсутствии утвержденного проекта или строительного паспорта;
  4. отменены градостроительные условия и ограничения.

Если ГАСК (ГИГ Украины) установило иное нарушение, то это не можем быть поводом для отмены Декларации.

Допустим, разного рода отклонения от проекта не могут вести к аннулированию декларации. Возможно применить штраф, но отменять декларацию запрещено.

  1. Если на основании декларации уже зарегистрировано право собственности, то ее отменять нельзя.

Этот пункт вызывает много дискуссий. Но факт остается фактом. Согласно практике Верховного Суда Украины при зарегистрированном праве собственности на объект, аннулировать ранее существовавшие декларации нельзя.

Указанная позиция связанна с тем, что после оформления права собственности декларация о готовности объекта к эксплуатации исчерпала свое действие и осуществлять ее отмену юридически неверно.

Кроме того, по мнению суда, ГАСК (ГИГ) может проводить свои проверки только на стадии подготовительных или строительных работ. На этапе, когда возникло право собственности на построенный объект этого делать нельзя, т.к. строительства уже нет, а следовательно и проверять нечего. Исключения составляют только случаи самовольного строительства.

Заключение.

Мы привели наиболее типичные вопросы связанные с отменой декларации. Каждая ситуация по-своему уникальна и требует индивидуального рассмотрения.

Вы можете обратиться за консультацией к адвокатам «Shablin Consulting» по телефону 044-503-54-19 или воспользоваться другими средствами связи.

Мы обязательно разберемся в Вашей ситуации и предложим оптимальное решение.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете заполнить форму ниже и наши юристы обязательно ответят Вам.

У вас появились вопросы?

Давайте обсудим. Подумаем. Сделаем!