Що робити якщо іпотекою заволоділи колектори (банк)

Відомо, що в разі боргів по кредиту банк може задовольнити свої вимоги за рахунок нерухомості, переданої в іпотеку.

Однак, велика помилка думати, що позбутися іпотечного майна можна тільки шляхом судової процедури. Існують і більш прості способи його відбору. Один з них – процедура позасудового врегулювання.

У той же час, не всі банки бажають приймати участь в таких процесах з боржниками. Це шкодити їхньому репутації. Вони часто передають заборгованість факторинговим / колекторським компаніям. Які вже і починають забирати майно у боржників.

Якщо все спростити, то суть позасудового врегулювання полягає в перереєстрації державним реєстратором (зараз їх повноваження можуть виконувати і нотаріуси) іпотечного майна з боржника на кредитора (колектора / банку).

Не треба судів, не треба тривалих процесів. Необхідно тільки прийти до державного реєстратора з договором, підтвердити закладеність у боржника і все, майно відразу переходить до колектора.

Найчастіше колишні власники дізнаються про це, коли майно вже кілька разів перепродано і їх приходять виселяти.

Однак, не все так сумно. Існують чіткі приписи, які колектори повинні виконувати.

Вимоги, які повинні виконуватися / враховуватися колекторськими / фінансовими компаніями і банками при перереєстрації на себе іпотечного майна в ході позасудового врегулювання.

Відзначимо, що названі суб’єкти в спробах швидше отримати прибуток часто йдуть на порушення зазначених положень.

  1. Необхідно щоб боржник був повідомлений про порушення договору (наявність заборгованості) і отримав вимогу іпотекодержателя (кредитора) про погашення боргу.

На усунення порушень у іпотекодавця (боржника) має бути не менше 30 днів.

Розуміючи, що боржник може, використовуючи законні інструменти, не дати можливості забрати у нього іпотечне майно, колектори просто не відправляють такі листи або посилають їх по помилковим адресами і т.д. Коли пошта надсилає їм повідомлення «лист повернуто після закінчення рядок заощадження» слід реєстрація прав на іпотечне майно за колектором.

Такі дії явно незаконні. Їх дуже важко відстежити, що створює серйозні труднощі.

2. Законом встановлено мораторій на задоволення вимог кредиторів за іпотечними договорами.

Заборона поширюється на житлові приміщення (недобудовані житлові приміщення). Встановлено певні обмеження по площі цих об’єктів (140 – квартира, 250 – будинки). Все що більше під мораторій не підпадає. Поки він діє до 21.02.2021 року. Мораторій не поширюється на громадян інших держав (тільки громадян України).

Однак, колектори вважають, що мораторій це тільки для примусового стягнення, а позасудовий порядок – це за згодою сторін. Судова практика в цьому питанні неоднозначна. Існують рішення як на користь боржників, так і кредиторів.

3. Неможливо здійснити перереєстрацію іпотечного майна якщо вже існують судове рішення про стягнення заборгованості по кредиту.

Це усталена практика Верховного Суду України. Якщо кредитор подає позов про стягнення всієї суми кредиту і за цим позовом виноситься рішення, то після нього вже нараховувати відсотки, штрафи за кредитним договором, а також перереєструвати іпотечне майно заборонено.

З моменту появи такого рішення суду вважається, що договір припинив свою дію.

4. Якщо кредит повністю погашений – стягнення (перереєстрація іпотечного майно) не допускається.

Дико, але колекторські компанії не зупиняються навіть якщо вже немає заборгованості по кредиту.

За загальним правилом, протягом 14 днів після повного погашення кредиту, кредитор (іпотекодержатель) повинен звернутися до державного реєстратора із заявою про припинення іпотеки (прибрати обтяження з реєстру нерухомості).

Колекторські / фінансові компанії не йдуть таким приписами. Подають договір патьоки (який вже повинен бути ними припинено) «своєму» нотаріуса і перереєстрували на себе нерухомість.

Це незаконно, але поки все це буде доведено, майно вже піде третім особам. Забрати його буде справою часу і значних витрат.

Наша порада – якщо закрили кредит ініціюйте самостійно процедуру припинення іпотеки.

5. Наявність зареєстрованих в квартирі / будинку неповнолітніх дітей не дає можливості реалізовувати / перереєструвати іпотечне майно.

Ця вимога іноді не помічається «підгодованими» нотаріусами.

6. Проведення оцінки іпотечного майна перед його перереєстрацією.

У спробі все зробити швидко і без зайвого шуму, колектори / фінансові / факторингові компанії просто не замовляють незалежну оцінку. Її відсутність – 100% підстава для визнання перереєстрації іпотеки незаконною.

7. Недотримання умов кредитного договору щодо позасудового врегулювання іпотечних питань і процедури переходу прав на іпотечне майно до кредитору.

Як ми вже писали, договори укладаються банками, а потім вони передають права вимоги по ним колекторам.

Але договору можуть бути лояльними по відношенню до боржників, містити детально регламентований і складний перехід добровільної передачі майна від боржника до кредитора.

Коли колектори купують заборгованість у банків, вони вже пов’язані цими вимогами і не можуть їх змінювати. З цієї причини вони їх просто не помічають або трактують по-своєму.

Однак тут універсальних рекомендацій дати неможливо. Тільки одну – якщо потрапили в ситуацію, коли на ваше іпотечне майно право власності було перереєстровано на іпотекадеражателя (кредитора), – уважно читай договір.

Резюме від адвокатів по іпотечних спорах.

  • Відзначимо, якщо Ви швидко дізналися, що Вашим майном вже володіє кредитор (до його перепродажу) – це хороший результат. Ви зможете його повернути, оскарживши в суд дії колектора.
  • Якщо минуло, багато часу та майно перепродано – все стає складніше. Це більше грошей, судових процесу і ризиків втратити нерухомість.

За всіма питанням пов’язаними з іпотечними судовими розглядами Ви можете звернутися до наших адвокатам по телефону 044-503-54-19 або відвідати наш офіс. Якщо у Вас залишилися питання – заповніть форму нижче, ми Вам відповімо.

У Вас з'явилися запитання?

Давайте обговоримо. Обдумаємо. Зробимо!