Як перевірити землю перед покупкою в Україні

Купівля землі – це відповідальна процедура. Нерозсудливість може привести до втрати грошей, непотрібним судових спорів, конфліктів із суміжними землекористувачами і т.д.

Щоб переконається в цьому досить відкрити судовий реєстр. Там величезна кількість судових справ, пов’язаних із земельними спорами. Крім того, інформація про великих земельних аферах раз у раз потрапляє в ЗМІ.

Багатьох неприємностей можна було б уникнути, якщо перевірити землю перед покупкою.

У даній статті юристи компанії «Shablin Consulting» розкажуть про те, на що необхідно звернути увагу при придбанні землі.

  1. Перевірка документів на землю.

Основним документом в Україні на землю до 2013 годя був державний акт на право власності землі (держакт). Після – виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна.

У далекому 1991 року кожен громадянин України отримав право на приватизацію землі. В результаті приватизації особі видавався держакт. Цей документ підтверджує право власності на землю. У ньому міститься основні дані про ділянку (площа, межі, суміжні землекористувачі, кадастровий номер, цільове призначення тощо).

Якщо ділянка продається вперше після приватизації, ми рекомендуємо вимагати у власника проект відведення земельної ділянки. У ньому зафіксовані основні моменти приватизації (узгодження з державними органами і т.д.). Особливо це актуально, якщо купується земельну ділянку, що знаходиться біля водних об’єктів (річок, водойм, ставків і т.д.) або прилягає до лісу.

2. Перевірка цільового призначення земельної ділянки.

Вкрай важливий момент. Про нього залежить те, яким чином можна використовувати земельну ділянку.

Цільове призначення “землі житлової та громадської забудови» – дозволяє будувати будинок (малоповерховий або багатоповерховий). Якщо Ви плануєте звести висотку, то обов’язковим моментом є перевірка наявності містобудівна обмежень.

При наявність цільового призначення «для ведення особистого селянського господарства» землю для будівництва повноцінного житлового будинку використовувати неможливо. Максимум – споруда садового будиночка.

3. Перевірка розташування земельної ділянки.

Раніше з цим питанням було пов’язано багато шахрайства. Покупцям показували одну ділянку, а продавали інший. У держакті вказувався кадастровий номер, але точно його визначити на місцевості було складно. Цим користувалися «чорні» земельні ріелтори.

Після того, як дані державного земельного кадастру зробили відкритими, такий вид шахрайства зник.

Будь-який громадянин може перевірити розташування земельної ділянки на публічній кадастровій карті України. Там відображається розташування ділянки з прив’язкою до карти місцевості.

Перед покупкою необхідно відвідати земельну ділянку. Це потрібно для багатьох цілей. Припустимо, зрозуміти чи не виходять межі його забудови за його реальні розміри, не межує чи земельних ділянку з певними об’єктами (газопроводами, лініями ЛЕП, природоохоронними територіями). Таке сусідство може утруднити його використання.

Якщо земельна ділянка оточена облаштованими територіями (будинки, пром. Зона і т.д.), то краще перевірити відповідність його кадастрових кордонів реальним. У практиці бувають випадки, коли частина Вашої земельної ділянки буде вже зайнята сусідами, що в майбутньому може спричинити непотрібні розгляду.

4. Перевірка готовності документів для продажу земельної ділянки.

До проведення операції покупець повинен надати:

  • держакт на землю;
  • договір, на підставі якого придбана земля (при наявності);
  • експертну оцінку земельної ділянки;
  • виписку з реєстру про відсутність обтяжень (арештів і т.д.).

Це базовий пакет документів. Він дозволяє почати більш глибоку перевірку земельної ділянки.

5. Перевірка особистості продавця земельної ділянки.

Цей часто упускається при перевірці землі. У той же час, якщо продавець перебуває в шлюбі, то законодавство вимагає нотаріального згоди на продаж землі від чоловіка. Якщо його не отримати, то в подальшому угода може бути оскаржена в суді.

Необхідно перевірити чи не є продавець боржником банку. З’ясувати чи існують щодо нього виконавчі провадження.

Якщо продавець зареєстрований як підприємець необхідно уточнити чи є у нього не погашені зобов’язання по податках. За їх наясності на землю може бути накладено податкову заставу. Це буде проблемою для покупця.

Часто землю продають посередники за нотаріальним дорученням від власника. Ми рекомендуємо наполягати на присутності при угоді реального власника. Це допоможе уникнути в майбутньому зайвих труднощів.

Якщо купується земля у юридичної особи або фізичної особи-підприємця, то додатково необхідно перевірити дані про продавця на інспекційному порталі (дізнатися про всі перевірки, проведені державними органами).

6. Перевірка земельної ділянки через судові реєстри.

Це обов’язково. У нашій практиці зустрічалися випадки, коли земельна ділянка не була під арештом, проте законність його придбання оскаржувалася прокуратурою або іншими особами в суді.

Наявність судових справ не свідчення того, що права на землю були придбані покупцем незаконно. Однак це означає, що ділянка є проблемним. Зазначене повинно впливати на його вартість та інші умови продажу.

Наші юристи мають практику супроводу угод з «складними» ділянками. Після аналізу правової ситуації визначається рівень ризикованості активу. Для клієнта розробляється «дорожня карта» виходу з кризової ситуації і орієнтовний бюджет.

7. На які земельні ділянки слід звернути особливу увагу.

Є категорії земель, які в Україні не можуть бути продані. До них належать землі з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», а також землі виділені як паї.

Якщо з першими все ясно, цільове використання вказується в реєстрі, то з паями складніше. Для того щоб з’ясувати цей момент необхідно звернеться до відповідного органу місцевого самоврядування (за місцем розташування ділянки). Даний орган видає відповідну довідку про те, що земля не є паєм.

Нечисті на руку ділки часто пропонують передати їм частину грошей до продажу з метою вирішення питання зі зміною цільового призначення таких земельних ділянок. Це лож. Закон забороняє змінювати цільове призначення таких земельних ділянок.

Якщо у Вас виникли питання, заповніть форму нижче або зателефонуйте 044-503-54-19. Наші юристи обов’язково дадуть Вам відповідь.

У Вас з'явилися запитання?

Давайте обговоримо. Обдумаємо. Зробимо!